Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld. Erklärt von Rechtsanwalt Gerhard Ruby, Fachanwalt für Erbrecht. Konstanz, Radolfzell, Rottweil, Villingen-Schwenningen. 

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Zunächst zum Gemeinsamen: Beides – also Hypothek und Grundschuld – sind sogenannte „Grundpfandrechte“. Das heißt, der Grund und Boden wird für eine Schuld, d.h. in der Regel eine Darlehensschuld, verpfändet. Die Grundschuld ist viel flexibler als die Hypothek. Hypothek und Grundschuld sind zumeist Sicherungsmittel für einen Bankkredit.

Hypothek ist akzessorisch, d.h. forderungsabhängig

Eine Hypothek ist an die Schuldhöhe gekoppelt. Sie nimmt mit der Abzahlung des Kredits immer weiter ab und ist irgendwann bei Null. Sie hat sich dann „verbraucht“. Die Hypothek hängt also von der Forderungshöhe ab, sie ist forderungsabhängig oder akzessorisch

Die Grundschuld ist abstrakt, also nicht akzessorisch, d.h.  forderungsunabhängig

Während die Hypothek also nach Rückzahlung des Kredits nicht  wiederverwendet werden kann, weil sie sich mit der Tilgung des Kredites verbraucht hat, ist die Grundschuld vom Darlehen losgelöst (abstrakt). Weder zur Entstehung noch zum Fortbestehen einer Grundschuld ist eine persönliche Forderung erforderlich. Sie bleibt immer in gleicher Höhe bestehen, bis sie gelöscht wird. Die Grundschuld kann also jederzeit wieder mit einem neuen Darlehen unterfüttert werden, man spricht dann von der „Revalutierung“ der Grundschuld. Für die Grundschuld gelten die Vorschriften über die Hypothek entsprechend, soweit sie nicht mit der Akzessorietät zusammenhängen. 

Liste der wichtigsten Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek

• Die Grundschuld entsteht sofort mit Einigung und Eintragung als Fremdgrundschuld; die Hypothek hingegen bleibt bis zur Valutierung (vorläufige) Eigentümergrundschuld, § 1163 Abs. 1 S. 1 BGB.
• Die Grundschuld bleibt auch dann in voller Höhe als Fremdgrundschuld bestehen, wenn auf die gesicherte persönliche Forderung gezahlt wird; wohingegen die Hypothek bei Tilgung der gesicherten Forderung auf den Eigentümer als Eigentümergrundschuld übergeht, § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB. 
• Die Grundschuld kann ohne die gesicherte Forderung abgetreten werden, wohingegen die Hypothek nicht ohne die Forderung übertragen werden kann, sog. Mitlaufkoppelung, § 1153 BGB.
• Gegen die Grundschuld können aus der Forderung keine Einreden und Einwendungen geltend gemacht werden, während bei der Hypothek der Eigentümer die Einreden und Einwendungen gegen die Hypothek geltend machen kann, die dem Schuldner gegen die Forderung oder die einem Bürgen gem. § 770 BGB zustehen würden, § 1137 BGB.
• §§ 1138, 1161, 1164, 1173 Abs. 1 S. 2, 1174, 1177, 1184 und 1190 BGB gelten wegen der fehlenden Akzessorietät ebenfalls nicht.