🏠 Teilungsversteigerung und Vollstreckungsversteigerung: Der Unterschied
📘 🔍 Verfahrenszweck
Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) regelt in seinem ersten Abschnitt die „Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grundstücken im Wege der Zwangsvollstreckung“ (§ 1 ZVG). Dies bezeichnet man als Vollstreckungsversteigerung. Ziel ist es, dass ein Gläubiger seine offene Forderung dadurch erfüllt bekommt, dass ein Grundstück zwangsversteigert wird.
➡️ Das Grundstück wird also verkauft, und der Gläubiger erhält sein Geld aus dem Erlös.
Der dritte Abschnitt des ZVG behandelt besondere Fälle. Dazu gehört die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (§§ 180–185 ZVG). Diese hat nicht die Begleichung von Schulden zum Ziel, sondern die Beendigung einer Eigentümergemeinschaft – etwa nach einer Erbschaft.
🧩 Der Begriff der „Teilungsversteigerung“
Der Begriff „Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft“ ist zu sperrig für den Alltag. Deshalb hat sich in der Fachsprache der Begriff Teilungsversteigerung etabliert.
🚫 Aber Achtung: Der Begriff ist missverständlich, denn es wird nichts geteilt. Stattdessen wird der unteilbare Grundbesitz verkauft, und der Erlös steht dann den ehemaligen Miteigentümern gemeinschaftlich zu.
📚 BGH, Beschl. v. 16.7.2004 – IX AZB 33/03: Zur rechtlichen Einordnung und Terminologie.
Die Eigentümergemeinschaft bleibt am Geld (also dem Versteigerungserlös) bestehen. Das Geld wird nicht automatisch verteilt – dazu ist ein gesondertes Verfahren nötig.
✅ Aus Gründen der Verständlichkeit wird der Begriff Teilungsversteigerung trotzdem auch hier verwendet.
📜 Gesetzessystematik
Die Teilungsversteigerung ist in den §§ 180–185 ZVG geregelt.
📖 § 180 Abs. 1 ZVG sagt: Die Regeln aus den allgemeinen Abschnitten des Gesetzes gelten auch hier – sofern nicht die §§ 181–185 eigene Regeln enthalten.
➡️ Zur Vereinfachung wird im weiteren Text nicht jedes Mal auf § 180 ZVG verwiesen.
⚖️ Teilungsversteigerung als Zwangsvollstreckung?
Lange war man sich nicht einig, ob die Teilungsversteigerung eine Art der Zwangsvollstreckung ist. Heute ist klar: Ja, das ist sie.
Warum?
- Das ZVG – auch für Teilungsversteigerungen – ist über § 869 ZPO Teil des Achten Buchs der Zivilprozessordnung (ZPO) über Zwangsvollstreckung.
- Der Antragsteller setzt einen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft zwangsweise durch.
- Laut § 181 Abs. 1 ZVG braucht es bei der Teilungsversteigerung ausnahmsweise keinen vollstreckbaren Titel – ein starkes Indiz für Zwangsvollstreckung.
🔎 Ein Irrtum besteht darin, dass der BGH das Vorkaufsrecht bei Teilungsversteigerung mit einem Kauf gleichgestellt hat. Daraus folgt jedoch nicht, dass es sich nicht um Zwangsvollstreckung handelt.
💡 Es ging dabei nur ums Vorkaufsrecht, nicht um die Verfahrensart.
⚙️ Verhältnis zur Vollstreckungsversteigerung
🔧 Die Vollstreckungsversteigerung: Wird betrieben, damit ein Gläubiger seine Forderung durch Verkauf des Grundstücks realisiert.
🧑🤝🧑 Die Teilungsversteigerung: Wird meist von einem oder mehreren Miteigentümern beantragt, um eine Gemeinschaft zu beenden – zum Beispiel nach einer Scheidung oder einem Erbfall.
➡️ Manchmal pfändet ein Gläubiger den Anspruch auf Auseinandersetzung (also den Anteil eines Miteigentümers am Versteigerungserlös) und beantragt in dessen Namen die Teilungsversteigerung.
🎯 Trotzdem bleibt es rechtlich eine Teilungsversteigerung – der Erlös wird nicht zur Befriedigung des Gläubigers, sondern an die Gemeinschaft ausgezahlt. Was der Gläubiger daraus erhält, hängt vom weiteren Verfahren ab.
